快速看懂美國出租公寓保險的基本常識

出租公寓是商業地產中的一個重要類型。美國租房群體龐大，約35% 的人口居住在出租公寓中，隨著房價的不斷攀升，租房大軍增長的同時也帶動了租金上漲和房產增值。由於投資出租公寓可以帶來穩定、長期的現金回報，海外投資者可以委託當地物業管理人員經營，無需親力親為。無論您是打算投資獨個單元還是幾十戶的公寓大廈，房屋保險都是您不得不考慮的環節。為了能夠減少出租時可能會遇到的麻煩與糾紛，今天我們就來快速普及一下公寓保險的基本常識。

1. 公寓保險類型
出租公寓主要涉及三類保險: 房東保險, 租戶保險, 和自然災害保險。

1) 房東保險 (Rental Property Insurance / Landlord Insurance)
房東保險主要保護房東由於自然災害、事故、傷害等與房屋相關因素產生的損失。同時，該類型保險還負責房東的租金收入損失、維修費、甚至是房屋整體結構替換費用。由於不同保險公司的保單覆蓋範圍有所差異，投資者需要找到專業人士資訊並在簽字前仔細閱讀條款。一般來說，保單可以涵蓋以下幾點或全部內容：

- 房屋損失 (property damage): 保護公寓建築和單元因火災、暴風雨、搶劫、蓄意破環及租戶行為遭受的損失。

- 責任保險 (liability insurance): 保護房東不受責任索賠及訴訟。無論是租客、訪客、​​還是入侵者在房屋中受傷，責任保險都可以負責支付相關費用 (如: 醫療費，訴訟費，安置費等等)。該條款還會保護因房東本人造成的租客個人財產損失。例如: 由於房東忘記修理漏水的管道而導致租客收藏的昂貴唱片發霉，責任保險將負責賠償。

- 收入損失 (loss of income): 負責因火災、暴風雨等極端天氣情況導致房屋不可租，而造成的收入損失。

- 選擇性保險項目 (optional coverage): 房東可以在保單中添加其它保險類型。例如: 租金保障險，自然災害險，財產保險來保護租屋內的個人財物 (家具、地毯等)。

2) 租戶保險
很多租客認為房東的 “房東保險” 會理賠租客的損失，但事實上該只涵蓋房子，投保的是結構，並不保障租戶的個人權益。也就是說，如果租客在出租屋內丟失了東西，房東並不負責。因此，租戶自己需要購買 ​​“租戶保險” 來降低自己的家具財物因天氣 (火災、暴雪、颶風、閃電等) 或非天氣因素 (盜竊、動亂，飛機等) 造成的損失。因保額和所選條款的不同，租戶保險的年保費一般在 $100-500 之間。

3) 自然災害保險
一般來講，“自然災害保險”並不涵蓋在最基礎的“房東保險”中。如果您的房屋位於高危險地區，例如地震帶或是洪水易發區，建議您購買某一種或幾種災害險來降低可預見的損失。同樣是龍捲風保單，頻頻發生風暴克薩斯州 (Texes) 的保費一定會高於危險係數較低的密歇根州 (Michigan)。

2. 如何降低保險開銷
- 加強房屋安全性。如果房東能夠加裝防盜監控設施，煙霧報警器，防火報警器等會降低危險發生概率，更符合保險公司降低保費的標準。

- 把房屋保險與其他類型保險(如車險) 綁定在同一個公司投保，更容易獲得折扣，從而降低總開銷。

- 提高自費額度，這意味著投保人在遇到損失時自己負責的比例較高 。例如: 某房東保險的自費額度為$2000 ，房東總損失為$4000，保險公司只負責賠償 $2000。自費額度越高，保費相應就越便宜。

- 老客戶優惠。保險公司一般會給3年以上的老客戶5-10% 不等的折扣。

3. 保險索賠程序及時限
- 如果緊急情況發生(某人受傷，火災等)，請第一時間撥打911求助。

- 觀察事發現場。保險理賠人將會對現場的損壞狀況進行檢查。需要注意的是，房東需要在向保險公司申請理賠前盡量多的收集信息。

- 紀錄房屋損壞狀況及傷者情況。房東需要用照片或文字記錄下房屋損害狀況。如果有傷者，房東需要記錄下當時所發生的​​所有情況以及傷情如何。

- 在時間發生後60天內聯繫保險經紀人或保險公司，有些公司支持網上提交索賠申請。為了加快索賠程序的進程，房東需要配合保險公司及時提交相關材料。

- 保存所有事件相關文件。嚴重的事故可能會導致法律訴訟，房東需要保存好所有證據，以備日後不時之需。

- 雖然不同保險公司的索賠政策不一，但一般會在30天內給客戶反饋。

總結
由於美國擁有大量的租房人口，經營出租公寓對於海外投資者來無疑是平衡資產配置、獲得穩定收益的不二選擇。然而，成功購買公寓地產僅僅只是投資征程的開始。如果您也希望在提高收益的同時降低由於“不可控”因素造成巨大損失，那就需要了解房屋保險、重視保險的必要性。無論您是對海外出租公寓項目感興趣，還是希望深入了解相關保險條款，我們國內的顧問都可以幫您對接海外華人專家，即時為您答疑解惑。