1000萬以內能在美國投資什麼？

隨著海外置業熱潮的持續高漲，越來越多中國投資者的觸角不再局限於住宅地產，而是伸向了投資潛力更大、優勢也更多的商業地產項目上。由於美國的商業地產涵蓋辦公樓、公寓樓、餐飲連鎖、酒店、開髮用地等諸多門類，投資者選擇的靈活性度很高。 2015年，美國商業地產銷售總值為 $4350億美元，不論是國內還是國外的投資者都把美國當作保證資產安全的天堂。究竟在美國大型都會城市買到怎樣的商業地產項目呢？

1. 紐約都會（New York-Newark-Jersey City Metropolitan Area）
紐約是美國經濟文化的中心，同時也是人口最集中的地區，總人口達2018萬人。雖然當地的人口基本與北京持平, 但總面積卻超過北京與天津的總和。 2010－2015年間，紐約都會區的人口增長為 3.14%。

布魯克林3租戶公寓
價格: 125萬美元（約837.5萬人民幣）
年收入: 6.25萬美元

該地產位於曼哈頓對岸的布魯克林, 距市中心僅20分鐘車程。房東在2015年對該地產進行了全面翻新, 因此新房東在很長一段時間內都無需擔心維修問題。該地產周邊有多個公交和地鐵站, 居民出行十分便利。

2. 洛杉磯都會（Los Angeles-Long Beach-Anaheim Metropolitan Area）
洛杉磯都會是美國第二大都會，總人口為1334萬人，面積是上海的兩倍。 2010－2015年間， 其人口增長3.99%。憑藉著好萊塢和迪士尼在世界上的高影響力，洛杉磯也因此為中國人所熟知。

肯德基
價格: 140萬美元（約938萬人民幣）
年收入: 7.68萬美元

該地產位於洛杉磯的波莫納市(Pomona), 租客為肯德基，剩餘8年房東免責租約。肯德基從1988年開始承租該地產，已經成功營業28年

3. 芝加哥都會（Chicago-Naperville-Elgin Metropolitan Area）
芝加哥是美國第三大都會。從19世紀到20世紀末，這裡一直都是美國工業和經濟的中心，曾被稱作 “第二個紐約”。芝加哥目前都市人口965萬，2010－2015年增長0.95%。

星巴克
價格：150萬（約1005萬人民幣）
年收入：7.78萬美元

該地產位於芝加哥以北，承租商為星巴克，剩餘8.5年房東免責租約，由總公司擔保。該地產周邊人口密集，1英里內1.2萬人，5英里內12.7萬人。

4. 達拉斯都會（Dallas Metropolitan Area）
達拉斯都會是德州最大的都會，同時也是美國第四大都會，總人口775萬人，並連續5年被評為人口增長最快的城市。 2010－2015年，其人口增長高達10.53%。由於達拉斯的就業豐富，居民生活成本較低，因此吸引了很多新住民。

DQ冰淇淋店
價格: 119.68萬美元（約801.8萬人民幣）
年收入: 7.48萬美元

地產位於達拉斯以北, 距離市中心25分鐘車程, 租戶為DQ冰淇淋店。地產目前剩餘12年房東免責租約, 由總公司擔保。地產周邊人口密集, 5英里內27萬人。

5. 休斯頓都會（Houston-The Woodlands-Sugar Land Metropolitan Area）
休斯頓是美國航天事業的搖籃, 著名的美國太空總署(NASA) 和太空中心(Space Center) 就坐落在這裡。此外, 華人之光－籃球明星姚明也曾效力於休斯頓火箭隊。由於能源業及其相關產業（如: 化工，燃油提煉等）是休斯頓經濟的命脈, 當地居民生活並沒有在美國大蕭條時期收到重創。目前, 休斯頓總人口為665.7萬人, 2010－2015年增長12.44%，位列全美人口增長率首位。

Church’s炸雞
價格：102.1萬美元（約684.7萬人民幣）
年收入：6.1萬美元

該地產位置優越，距市中心僅需5分鐘車程。目前租戶剛剛簽訂了一個長達16年的房東免責租約。此外，該地產位於街角，可見度高，日均車流量超過3萬。 Church’s 炸雞是著名連鎖開餐品牌，目前擁有1700多家分店，總營業額超過10億美元。

6. 華盛頓特區都會（Washington-Arlington-Alexandria Metropolitan Area）
華盛頓特區是美國的首都, 也是政治心臟, 幾乎所有大型政府機構都將總部設在了這裡, 例如: 聯邦調查局, 美聯儲, 五角大樓等等。華盛頓總人口為609.7萬人, 過去5年內增長8.19%。

4單元出租公寓
價格：139.5萬美元（約934.6萬人民幣）
年收入：9.76萬美元

該地產位於亞歷山大, 距離市中心僅15分鐘車程, 出租率100%。地產周邊商業林立, 有CVS藥店, State Farm保險, 星巴克, 賽百味, Walgreens藥店和Ross百貨等物業。

7. 費城都會（Philadelphia-Camden-Wilmington Metropolitan Area）
費城是賓夕法尼亞州最大的城市，同時也在美國歷史上擁有舉足輕重的地位。在華盛頓特區成為首府之前，費城曾被作為首都，因​​此留下了不少行政部門。費城的地理位置十分優越，向東北距離紐約2小時車程，向西南距華盛頓約3小時車程。費城不僅擁有穩定增長的經濟，還坐擁常春藤名校－ 賓夕法尼亞大學。這裡的都會區現有人口606.9萬，過去十年中人口增長1.75%。

富國銀行
價格：149.7萬美元（約1003萬人民幣）
年收入：10.47萬美元

該地產位於費城西面，距市中心僅11分鐘車程，承租商為富國銀行。周邊有多個公交站和地鐵站，交通十分便利。租戶目前剩餘9年房東免責租約，由總公司擔保。地產周邊人口密集，1英里內3.3萬人，5英里內62.6萬人。富國銀行不僅是一家多元化的金融集團，同時也是全球市值最高的銀行。

8. 邁阿密都會（Miami-Fort Lauderdale-West Palm Beach Metropolitan Aare）
邁阿密是佛羅里達州的第二大城市，同時也是集金融、媒體、娛樂、藝術等方面為一體的國際性大都市。 2009年，邁阿密曾經被《福布斯》雜誌評為美國最乾淨的城市。除了熱情的沙灘和湛藍的天空，邁阿密還是多元文化交融的中心，許多明星因為熱愛這裡自由奔放的生活氛圍而在邁阿密購置房產。邁阿密都會區現有601.2萬人，人口在10年中增長8.05%。

肯德基
價格：141.1萬（約944.7萬人民幣）
年收入：6.69萬美元

該地產位於邁阿密北部，距市中心30分鐘車程，租戶為肯德基。該租戶剛剛簽訂20年房東免責租約，並帶有2個5年續約權。地產周邊商業林立，包括有美國銀行，漢堡王，賽百味，星巴克，CVS藥店，State Farm保險和T-Mobile手機運營商等物業。此外，地產周邊人口密集，1英里內2.2萬人，中位收入6.7萬美元；5英里內27.3萬人，中位收入4.6萬美元。

9. 亞特蘭大都會（Atlanta-Sandy Springs-Roswell Metropolitan Area）
亞特蘭大是喬治亞州的首府，2013年曾被評為美國富人最想創業的大城市。世界1000強企業中，有75%的公司都在亞特蘭大設有辦事處，其中可口可樂就把總部設在了這裡。由於曾經舉辦過1996年奧運會，亞特蘭大在國際上的知名度一躍而起 。從2010－2015年， 亞特蘭大都會人口從528.6萬增至571萬，增長率7.4%。

麥當勞
價格：139.4萬美元（約933.9萬人民幣）
年收入：6.41萬美元

地產位於亞特蘭大北郊的坎頓市(Canton)，距市中心40分鐘車程。租戶為麥當勞，目前剩餘10年房東免責租約，由總公司擔保。地產周邊人口密集，1英里內1.8萬人，平均家庭收入11萬美元；5英里內30.4萬人，平均家庭收入11.1萬美元。

10. 波士頓都會（Boston-Cambridge-Newton, Metropolitan Area）
波士頓是美國重要的航運港口和製造業中心, 同時也是全美人口受教育最高的城市之一，擁有多達40所大學。這裡是名校－哈佛和麻省理工的搖籃, 是很多中國學子的夢想。其世界一流的教育產業不僅為當地輸送了源源不斷的高精尖人才, 還是波士頓經濟堅實的後盾。從2010年到2015年, 波斯頓都會人口從455.2萬增至477.4萬, 同比增長4.87%。

混合商業地產（4套出租公寓，一套辦公室）
價格：110萬美元（737萬人民幣）
年收入：6.05萬美元

該地產距離市中心僅14分鐘車程，乘地鐵僅需23分鐘，絕佳的地理位置為當地居民提供了很大便利。地產周邊商業林立，有Wendy’s快餐，Target超市，星巴克，GNC營養品，Donkin Donuts甜品和Dollar Tree 一元店等等。

11. 舊金山都會（San Francisco-Oakland-Hayward Metropolitan Area）
舊金山是美國西海岸歷史最悠久的城市, 也是太平洋鐵路的終點。從最早的鐵路工人、淘金熱，到如今矽谷高科技公司的創始人，處處都可以看到華人的身影。 2010－2015年間，舊金山的人口從433.5萬增至465.6萬，同比增長7.4%。

Oil Changer機油更換專營店
價格：147.6萬美元（約988.9萬人民幣）
年收入：8.85萬美元

地產位於舊金山的伯克利市，周圍商業林立，有富國銀行，7-11便利店，T-Mobile手機運營商，Subway快餐，殼牌加油站，Jack in the Box快餐和99美分店等物業。周邊1英里內3萬人，中位家庭收入6.2萬美元；5英里內35.9萬人，中位家庭收入6.5萬美元。

12. 鳳凰城都會 （Phoenix-Mesa-Scottsdale Metropolitan Area）
鳳凰城是亞利桑那州的首府，也是該州最大的城市，著名的公立研究型大學－亞利桑那州立大學（Arizona State University）就坐落在那裡。由於地處索諾蘭沙漠 (Sonoran Desert) 東北部，鳳凰城這片沙漠中的綠洲全年陽光普照，清空萬里，特別適合進行各類戶外運動。工業是鳳凰城的經濟命脈－航空零部件，電子設備，通訊生產企業遍布市區。此外，旅遊業也是鳳凰城的支柱產業，由於這裡獨特的自然景觀和人文特色，每年有超過3700萬來自全世界的遊客慕名而來。截止2015 年，鳳凰城都會區人口為457.5萬，過去5年內增長9.1％。

星巴克
價格：140.6萬美元（約942萬人民幣）
年收入：5.6萬美元

地產周邊商業林立，包括美國銀行，Taco Bell連鎖餐廳，Whole Foods 超市，Trader Joe’s超市等物業。地產建於2015年，目前剩餘19年NNN 租約。租戶星巴克以其特色的Drive-Through（得來速）門市服務深受人們喜愛－顧客不用下車就可以點餐取餐，十分方便。

13. 底特律都會（Detroit-Warren-Dearborn Metropolitan Area）
從19世紀開始，底特律就一直是美國著名的工業之都。由於美國製造業的衰敗，底特律也跟著失去了往日的光彩。現在，在美國政府和私人企業的幫助下，底特律正逐漸走出城市破產的陰影。目前總人口為430.2萬。

7-11便利店
價格：126.7萬美元（約848.9萬美元）
年收入：7.6萬美元

地產周邊1英里內人口1.2萬，平均家庭收入9萬美元；3英里內人口8.6萬，平均家庭收入9.4萬美元；5英里內人口17.2萬，平均家庭收入8.6萬美元。地產周邊商業林立，有Walgreens藥店，Target百貨，Canton電影院，JCPenny連鎖百貨等物業。

14. 西雅圖都會（Seattle-Tacoma-Bellevue Metropolitan Area）
西雅圖是美國西海岸重要的港口城市，距離中國的運輸距離比其它西岸城市近了約一天。

作為著名的“翡翠之城”， 西雅圖四季溫和的氣候和美不勝收的自然景觀常常使遊人流連忘返。作為一個科技飛速發展的地區，西雅圖吸引著無數對於房地產市場產生影響的買家和租客。許多世界500強企業更是把總部設在了這裡，例如亞馬遜，微軟，星巴克，阿拉斯加航空等等。

全美銀行（土地租賃）
價格：119.5萬美元（800.6萬人民幣）
年收入：5.37萬美元

該地產位於西雅圖南郊塔科馬市，距市中心約50分鐘車程。塔科馬是華盛頓州第二大城市，人口總量僅次於西雅圖。租戶為全美銀行，剩餘7年房東免責租約，由總公司擔保。地產位於交通要道，日車流量超過2萬，5英里內人超過21萬人。

總結
美國的商業地產類型多樣、購買流程規範、政府監管嚴格，投資者可以依根據自己的預算和願意承擔的風險大小選擇項目。万科、萬達、綠地等中國地產大鱷與美國開發商的相繼合作，不但證明了商業地產項目蘊藏的巨大商機，更預示著華人海外商業地產時代的到來。