澳洲房屋買賣的秘密與誤區

聖誕新年和中國農歷春節的假期已經過去，澳洲的物業拍賣市場又重新回歸了正軌。

不管你是買家還是買家，也無論你是老手還是新手，在物業市場上，都需要嚴格遵守這裡的規則。對剛剛有能力負擔得起自己第一套住房的年輕人來說，了解買賣規則，可以讓你少走彎路，避免上當受騙，而如果你是物業投資的行家裡手，這篇文章也可以給你提醒，看看自己是不是因為過於自信而忽略掉了某些可能讓你“大意失荊州”的定時炸彈。

私人協議

在澳洲，大多數物業都是通過私人協議（Private Exchange）的形式完成交易的，在這種模式裡，賣方一般都會在物業中介的幫助之下，通過考慮市場的接受能力，設定一個能讓自己滿意的價格，再與有意的買家通過溝通和“討價還價”完成交易。

Malcolm Gunning是新州物業協會（REINSW，Real Estate Institute of New SouthWales）的主席，他表示賣家在設定這個價格的時候，應該比市場價稍微高出一點，留出一定的空間供雙方商討。Gunning 說：“在大多數情況下，買家的出價不會比你開出的要價更高，而且私人協議的物業買賣中不會有像拍賣時那麼激烈的競爭，所以賣家要做好成交價比自己的開價更低的心理准備。”

當買賣雙方就價格和協議達成一致之後，就可以簽訂買賣協議了。這個時候，買方一般來說都會先交10%的定金，然後有一段時間的“猶豫期”（Cooling-Period，又稱“冷靜期”），這段時間內，買家可以對彼此和物業進行法務、財務和質量等方面的進一步檢查。如果出於自身原因，買家不想購買這所物業了，那麼他們也可以在這段時間內提出終止買賣的要求，不過一般來說他們需要損失一定份額的定金。猶豫期的長短和終止買賣時應付的金額在不同的州有所區別。

不過，新州法律協會（Law Society of NewSouth Wales）的物業法務專家Richard Harvey指出，近些年來，在私人協議物業買賣中，賣方要求取消猶豫期的做法越來越多了。他說：“很多賣家都要求買家在確定購買的時候就放棄猶豫期，所以作為買家，你必須在決定之前就做好充分的功課，看好物業的所有方面，取得足夠的法律建議，並確保自己的財務狀況。”

接下來，在買方確認了購房條款之後，就可以把合同轉給自己的法律顧問了，一般來說，這個法律顧問可以是你的房屋中介，但事務律師（Solicitor）或過戶律師（Conveyancer）可以根據合同中的具體條款給出更有針對性的建議。

Gunning也提醒買家們說：“有時人們會迫於其他買家的壓力，被迫草率簽下協議，但無論如何，你在買房的時候都要提出先交定金，然後要求至少24小時的盡職調查（Due Diligence），只要有一天的時間，律師就能幫你發現你自己察覺不到的問題。”
在拍賣不多的時候，仍有很多物業可以用這種方式進行買賣。