最靠譜預測 加拿大房價要下跌28%

加拿大的房市正走到一個轉折點，現在大家最關心的一個問題就是：未來幾年房價會怎麼走？

顯然誰也無法預見未來，但是可以使用一些金融學統計模型來假設一些事，幫助理解這個市場。

Better Dwelling的創始人、首席數據師Stephen Punwasi介紹了一個方法，就是經濟合作與發展組織（OECD）的房屋價格與租金指數（House Price-To-Rent Index），以及線性回歸模型。用這一方法可以預測，到2020年，加拿大的房價將會下跌28%。

房價與租金比指數是用於比較房屋的擁有成本與租金。

如果出租的回報高，誰會願意折價賣掉自己的房子？同樣，如果可以用更少的錢租到房子，誰願意花大價錢去買房？

Punwasi說，租金是一個很好的價值指標，特別是在大城市。為了方便理解，你可以把自己假設為正在租住自己的房子，把每年的租房成本，與每年與房屋相關的貸款按揭成本相比較，就能得出這一指數。

當指數顯示脫離正常水平時，房價就會下跌或租金會上漲。

Punwasi也說，租金往往受到收入增長的限制，無法迅速上漲。只有在經濟超速發展以及收入迅速增長時才可能出現租金大漲的情況。

再來看一下線性回歸模型。當一個變量達到極端高位或低位後，它會重新回歸到靠近中位線，這種回歸模型理論上幫助找到中位線。這種統計學的分析未必100%准確，但是可以幫助提供發展走勢的基線。

華爾街日報編輯Jason Zweig曾有一句名言：“回歸到均線是金融物理學的最強大法則。一段時間高於平均表現之後，必定緊隨低於平均表現的回歸，壞的時候必定給意外的好的表現打下基礎。”

雖然這個預言還有待辯論，但是這一觀點有其數據推斷的價值。

使用指數線性回歸和OECD的房價與租金指數，我們就可以得出2020年房價下跌28%這一結論。

Punwasi指出，我們可能不會看到確切的28%跌幅，因為通脹會導致貨幣貶值，如果央行持續實現其通脹目標，跌幅會縮減每年2%。

無論如何，這還是很大的跌幅。

Punwasi也用該模型來驗證多倫多上一次房價暴跌，從1989年崩盤到1993年，模型顯示房價平均下跌26.6%，不過實際的跌幅是24.55%。直到1996年房價才從1989年的頂峰下跌了27%。

可以說，這種統計模型無法做到完全精確，但是相對來說已經很准了。

Punwasi還說，如果不是價格下跌28%，那麼市場的另一個選擇就是租金上漲。到2020年時，租金要漲39%，才能看到一個平衡的市場。

但是出現這種情況的可能性很小，因為租金上漲與收入增加相關聯。

最後，Punwasi認為，雖然沒有人可以100%確定未來，但是，有相當多富有的投資者都是利用這類可信的統計模型來幫助他們作出重大的投資決策。