美國地產市場的政府管理政策
文章出版时间：2010年5月
Article Prublished issue: May 2010
房地產市場不具備完全競爭市場的條件，與股票市場等相比，它更遠離於完全競爭市場，因而它無法實現房地產資源的有效分配。
為了克服這一市場失靈，就必須借助於政府的有效干預。在美國的房地產市場運行過程中，政府的作用主要表現在以下幾個方面：
1. 區域規劃與管理
美國政府對房地產進行區域規劃和管理的目的，是在統一綜合規劃下，達到對土地最大限度的合理使用，增進社區的健康安全、便利、繁榮等公共福利，保護環境等。區域規劃與管理主要由地方政府（縣、市政府）負責，實施規劃與管理的調節工具主要有以下六種：
1）分區制(ZoningOrdinance) 這是在統一規劃下，將土地劃分為一系列不同的區塊，分別作為居民區、商業區、工業區，除特殊情況外，通常不可以混雜，如不能將商店等商業設施開設在居民區內。
2）再分類制(SubdivisionRegulation) 它是在分區制的基礎上，對土地的使用作出進一步的細分。如在居民區內，把不同的地塊劃分為獨立屋住宅區、多住戶住宅區和公寓住宅區。
3）建築法(BuildingCodes) 它要求所建的建築物必須達到基本的安全標准，以保護公共衛生與安全。如規定建築物的高度、一定區域內建築物的數量、每一建築物之間的距離、建築物使用的建築材料、建築技術、建築標准等。
4）開發規劃(GrowthPlanning) 這主要通過政府的預先規劃，引導和管理房地產的開發進程，以保護有限的資源和歷史古跡與風貌。
5）提供公共物品 這主要是通過政府提供道路交通、下水道等公共物品，影響房地產的開發和使用。
6）稅收 運用財產稅工具調節土地的規劃和使用。
2. 對低收入家庭提供住房福利
美國政府為解決低收入家庭的住房困難，運用直接的援助手段，為他們提供住房福利。美國政府對低收入家庭提供的住房幫助主要有以下幾種形式：
1）貸款利息補貼 即為幫助低收入家庭購買住房，政府通過利率補貼的形式，使低收入家庭獲得低於市場利率的抵押貸款。
2）租金補貼 是由政府給低收入家庭提供低租金的公共住房，從而使他們獲得直接的租金補貼。
3）住房補貼 由政府直接提供給低收入家庭用於住房開支，以幫助低收入家庭租房或買房，減輕他們的住房負擔。在以上三種補貼形式中，住房補貼是主要的形式。
3. 通過稅收優惠刺激房地產市場的發展
為了刺激房地產市場的發展，美國政府運用減免稅的優惠政策，引導人們向房地產投資。這項政策對中高收入者具有較大的吸引力,實際上，中高收入者也是房地產市場的主要需求者。他們在房地產投資中，從政府的稅收優惠中可以得到較大的經濟利益，這是他們投資於房地產的一個重要原因。
例如，在居民住宅買賣過程中，購買者可以獲得如下三方面的稅收優惠：
1）免稅 根據美國稅法規定，住宅購買者可在以下兩項免繳個人所得稅：第一，不購買住宅者因租賃住宅需支付租金，但租金不可
以從應稅收入中扣除，即租房不給予稅收優惠。購買住宅者因居住在自己的住宅中而無須支付租金，節省的這筆租金實際上是一
種收入，但住宅購買者卻可以不把它作為應稅收入。這項稅收政策實際上是鼓勵人們買房而不是租房。第二，55歲以上的美國公
民或居民，在銷售自用住宅的所得中，一生一次可扣除125000美元，無須繳納個人所得稅，但要求他在銷售自用住宅的前5年中，
必須至少有3年居住或使用該住宅。這實際上是鼓勵中高收入家庭購買高價值的新房，加快住房折舊。
2）減稅 住宅購買者在計算自己當年度的應稅收入時，可從自己的總應稅收入中扣除支付的地方稅和住宅貸款利息，從而減少自己的
應稅收入，也即減少納稅額。根據美國稅法的規定，這種稅收優惠僅限於居民購買的第一棟住宅和第二棟住宅，而且這兩棟住宅
為自己所使用，不能出租給他人。同時扣減的貸款利息最高額為110萬美元貸款的利息額。
3）延稅 住宅購買者如因購買新的自用住宅，而將舊的自用住宅賣掉，他可以將出售舊住宅的所得，不計入當年度的應稅收入總額
中，享受此稅收優惠的住宅購買者必須是在出售舊住宅的前後兩年內購買新住宅作為自己的自用住宅，而且購買的新住宅的價格
必須不低於舊住宅的銷售價格。
4. 對消費者和環境提供保護
為了保障消費者的基本權利、安全、健康和福利，美國政府採取多種形式對消費者實施保護，主要有：對銷售人員實行執照許可
証；要求貸款者公布全部貸款費用信息；租金控制等。
環境保護是政府必須承擔的另一項重要職責。在美國，這一職責主要由聯邦政府承擔，它通過全國環境保護政策法，在房地產開發
過程中，保護有限的土地資源；保護水資源不被污染，防止噪音污染等。為了保護環境，在必要的情況下，可以對私人財產權進行限制，越來越多的人認為，公共的利益高於個人權利。
5. 為市場的有效運作提供信息
房地產市場的地方性和區域性特點，使人們難以獲得充分的信息以作為決策。為了克服這一市場失靈，美國政府提供了有關的信息
服務，如提供財產所有者的名單，評估財產的價值，這一方面為政府收取財產稅提供了依據，另一方面也為房地產交易中明確交易主體和交易價格提供了保証；又如政府提供的家庭收入狀況、人口狀況、住房狀況等信息，有利於房地產的合理開發，實現資源的優化配置。
以上是互聯網上載之資料，僅作參考之用，房屋廣場不保證也不負責所載資料之正確性。
Published on 2011-07-29 14:45:35
