美國地產買賣常識問答（2） 中英對照&A
文章出版时间：2010年5月
Article Prublished issue: May 2010
Q12. 什麼是氣球貸款(Balloon Loan)？
氣球貸款要求貸款人在一定時間內(通常是3年、5年或7年)全部付清貸款餘額。
這類貸款的利率可固定或變化。
Q13. 什麼是超額貸款(Jumbo Loan)？
超額貸款是指貸款數額超過Fannie Mac和Freddie Mac允許的額度，如截止2004年1月1日該額度為$333,700.00，超額貸款的利率通常要高於其它貸款。
Q14. 什麼是可轉讓貸款(Assumable Mortgage)？
可轉讓貸款允許借款人將貸款轉讓給下一個買主。絕大多數貸款通常是“賣房即付清”(Due-on-Sale)貸款，只有少數貸方提供可轉讓貸款。值得注意的是，可轉讓貸款的利率通常不是原貸款利率，並且貸方會收取轉讓費用。
Q15. 什麼是提前付清罰款(Prepayment Penalty)？
提前付清罰款在多數州是非常受到限制甚至是不合法的，但貸方規定貸款的前幾年提前付清罰款完全可能。通常罰款額在貸款的1-2%。
Q16. 房屋過戶時，房契(Deed)會給誰？
在所謂的Title State，如紐約州，房契由貸款銀行保管直到還清貸款。但在所謂的Lien State，如新澤西，房契交給買方。
Q17. 過戶時，貸款公司說貸款已經賣給別的銀行，這是怎麼回事？
大多數貸款在過戶後轉賣給互助基金(Mutual Fund)或保險公司，而貸款公司只是充當貸款中間服務者，負責處理每月還款，房地產稅等。按照1990年國家可支付住房法案(National Affordable Housing Act of 1990)，貸方(Lender)須：
1. 在貸款轉賣生效日之前至少15天內通知貸款人。
2. 通知書上須注明新的貸款機構的名字及地址，生效日期，第一次付款變更日期以及免費電話。
3. 貸款條件不可變。
4. 提供借款人60天應變時間，這期間，不可加收遲付罰款。
Q18. 什麼是托收帳戶(Escrow Account)？
托收帳戶是貸方為你支付地稅、房屋保險而專門設立的獨立帳戶。通常在過戶時，貸方會要求托收1-3個月的地稅和房屋保險。托收帳戶不付利息。聯邦房地產過戶程序法案(The Real Estate Settlement Procedures Act)對托收帳戶有嚴格限制。根據這一法案，銀行可徵收的托收金額計算相當複雜，但粗略講，應以不超過2個月的托收項目為宜。
Q19. 房屋淨值貸款(Home Equity Loan)和房屋第二貸款(Second Loan)有何差別？
兩者相同的是利息都可扣稅(Tax Deduatible)並且都有房屋抵押。不同的是第二貸款是定期固定利率貸款而淨值貸款通常是變動利率。
Q20. FHA和VA貸款的重新貸款(Refinance)與其它重新貸款有何不同？
FHA/VA的重新貸款稱為FHA Streamline Refinancing，不要求房屋估價，工作確認(Employment Varification)。
Q21. 重新貸款時所付的點數(Points)是否可抵稅？
可以，但不是全部。點數必須按貸款年限逐年扣除。如你付$3000.00點數貸30年期貸款，每年可抵稅的點數為$100，但同時應注意，如果你付了點數同時你又用重新貸款所得來做房屋裝修(Home Inprovement)，你可在當年報稅時多些抵稅。例如今年你貸款$100,000，15年期。你付了$2000.00(2個點數)。你又用貸款所得中的$25,000來裝修廚房，這樣，你可在今年的報稅中抵稅$500($2000的25%)，剩下的$1500再分為15分，即每年還可抵稅$100。
Q22. 買方過戶費用(Closing Cost)通常有哪些？
主要有：
♦ (Attorney’s Fee) 律師費
♦ (Survey Fee)勘查費
♦ (Title Fee) 產權保險費
♦ (Home Inspection Fee)房檢費
♦ (Appraisal Fee)房屋估價費
♦ (Recording Fee)登記費
♦ (Property Tax Adjustment)地稅調整
♦ (Condo Association Fee)房管協會費
♦ (Bank Charges)貸款費用
Q23. 賣方過戶時有哪些過戶費？
主要有：
♦ (Attorney’s Fee)律師費
♦ (Realtor’s Commission)經紀人費
♦ (Realty Transfer Fee)房產交易稅
♦ (Recording Fee)登記費
♦ (Repair Credit)修理費
♦ (Condo Association Fee)房管協會費
♦ (Property Tax Adjustment)地稅調整
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Published on 2011-07-29 14:57:08
